NH프라임리츠 간단 분석

NH프라임리츠에 대해 전자공시시스템에 올라온 투자설명서를 중심으로 간단히 살펴볼까 합니다.

NH프라임리츠는 작년 말에 상장된 부동산 투자회사인데요, 4개의 프라임급 오피스를 보유하고 있습니다.

NH프라임리츠 주가 추이

주가 추이는 위와 같은데, 상장 후 지속 하락하는 양상이긴 합니다.

아직 첫 배당이 이루어지지 않았는데, 첫 배당도 하고 다른 우량 자산들도 편입하면서 주가는

반등하지 않을까 싶긴 합니다.

NH프라임리츠가 보유한 네 개의 자산 모두 매우 우량한 건물인데요, 서울스퀘어 건물을 빼놓고는 준공된지도

오래되지 않았습니다. 서울스퀘어는 바로 드라마 미생이 촬영되었던 건물입니다.

 

작년 9월 기준 공실률은 아래와 같습니다. 서울스퀘어와 강남N타워의 경우 다수의 임차인으로 구성되어 있는데

일부 공실이 존재합니다.

 

서울스퀘어에는 메르세데스 벤츠, Wework 등이 임차하고 있습니다. Wework이 약 6,000평 임차하고 있어 가장

많은 비중을 차지하고 있습니다. 그런데 Wework은 최근 미국에서 일부 임대료를 내지 못했다는 뉴스가 나오고

있는데, 코로나 이전에도 경쟁이 격화되어 재무상태가 안 좋아지고 있었는데 코로나까지 겹쳐서 주시할 필요가

있을 것 같습니다. 

강남N타워, 서초사옥, SDS타워에는 삼성 계열사 들이 많이 입주해 있어 임차인 신용도는 매우 우수하다고 볼 수

있습니다.

투자설명서 상 자료를 가공하여 대략 6달이 지난 현재의 공실을 추정해보았는데요,

임차인별 잔존 만기에서 0.5년 정도씩을 차감하고 그래프를 만들어 보았습니다.

4개 자산 총 임대가능면적 약 8만여 평 중 잔존만기가 1년~2년 사이 남아있는 면적이 약 30% 가량

되는 것을 볼 수 있는데요, 이는 삼성물산 서초사옥의 삼성화재가 잔존만기가 2년 미만으로

남아 있기 때문입니다.

(출처 : 2019년 11월 NH프라임리츠 투자설명서)

물론 이미 만기 연장되었을 수도 있습니다.

만약 만기 연장이 안되고 삼성화재가 나갈 경우 신규임차인을 구해야 하는 리스크가

발생할 수도 있겠네요.

 

이러한 점들이 고려되어 예상 배당률이 위와 같이 나타나고 있습니다. 아마 임차인을 교체하는 과정에서

렌트프리, TI 비용 등이 고려되어 있어 목표 배당률이 꾸준히 상승하지 못하고 있는 것 같습니다.

2020년 4월 24일 현재 공모가 5000원보다 아래에서 거래되고 있으므로 배당률은 위 숫자보다는

높을 수도 있겠습니다.